Værdiansættelse ved familieoverdragelse af fast ejendom efter +/- 15 %-reglen – som ændres til en +/- 20 %-regel

+/- 15 %-reglen kan anvendes ved overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående personer, medmindre der foreligger ”særlige omstændigheder”.

Der har de seneste år hersket betydelig usikkerhed om, hvornår der foreligger en ”særlig omstændighed”.

Skattestyrelsen har for nylig offentliggjort 12 bindende svar fra Skatterådet, der alle vedrører spørgsmålet om ”særlige omstændigheder”. De bindende svar er offentliggjort som SKM2021.492.SR - SKM2021.503.SR.

Og så er ændringen til en +/- 20 %-regel offentliggjort.

Baggrund

Ved overdragelse af fast ejendom fra fx forældre til børn skal parterne anvende ejendommens værdi i handel og vandel som den skatte- og afgiftsmæssige salgssum.

Ifølge cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning skal skatte- og afgiftsmyndighederne acceptere en imellem gavegiver/Sælger og gavemodtager/Køber aftalt værdiansættelse, såfremt den valgte værdi ligger inden for et interval, der udgøres af den seneste offentliggjorte ejendomsværdi for ejendommen med et tillæg eller fradrag på 15 % af ejendomsværdien, medmindre der foreligger ”særlige omstændigheder”.

+/- 15 %-reglen, der gælder for såvel gaveoverdragelser inden for den såkaldte gaveafgiftskreds som ved arveudlæg fra dødsboer, har været under pres gennem de seneste år, særligt efter at det offentlige ejendomsvurderingssystem er sat ud af kraft med den virkning, at de ”gældende vurderinger” i virkeligheden er udtryk for de værdiansættelser, der blev foretaget i 2012 og 2013.

Højesteret har ved kendelse afsagt i april 2021, SKM2021.267.HR, udtalt, at værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Dette gælder efter Højesterets opfattelse også, hvor de offentlige ejendomsvurderinger gennem en længere periode ikke er blevet ajourført.

Vestre Landsret har ved en dom afsagt den 23. juni 2021, SKM2021.345.VLR, udtalt, at +/- 15 %-reglen skal fortolkes på samme måde ved arveudlæg fra dødsboer og ved gaveoverdragelser i levende live. I den konkrete sag havde fem søskende overtaget en moderen tilhørende ejendom. Overdragelsessummen var fastsat til 1.650.000 kr. De fem søskende var inden erhvervelsen fra moderen blevet gjort bekendt med, at kommunen ønskede at overtage ejendommen for 5 mio. kr. Landsretten fandt i modsætning til Landsskatteretten, at der forelå særlige omstændigheder, hvorfor gaveafgift skulle beregnes med afsæt i en overdragelsessum på 5 mio. kr. Dommen fra Vestre Landsret er efter det oplyste indbragt for Højesteret.

Skatterådets bindende svar

De 12 bindende svar fra Skatterådet (SKM2021.492.SR - SKM2021.503.SR) vedrører alle tilfælde, hvor forældre har ønsket at overdrage fast ejendom til børn til en overdragelsessum, der var fastlagt efter +/- 15 %-reglen.

I ni af sagerne bekræftede Skatterådet, at parterne kunne benytte den ønskede overdragelsessum, mens man i tre af sagerne afviste, at spørgerne kunne benytte en overdragelsessum, der var fastsat efter +/- 15 %-reglen.

De afviste sager er alle begrundet med forskellen mellem den pris, forældrene har betalt ved erhvervelsen af ejendommen, og den pris, man har ønsket at anvende ved videreoverdragelsen til et barn, sammenholdt med den tidsmæssige forskel mellem de to handler.

SKM2021.493.SR – særlige omstændigheder

En spørger ønskede efter en ejertid på 2 år og 4 måneder at overdrage en ejerlejlighed til sin datter. Den pris, spørgeren havde betalt ved køb fra en uafhængig tredjemand, var 74 % højere end den overdragelsessum, man ønskede godkendt. Skatterådet afviste anmodningen, idet Rådet med henvisning til prisforskellen og den tidsmæssige sammenhæng mellem spørgerens køb og videresalget fandt, at der forelå særlige omstændigheder.

SKM2021.498.SR – særlige omstændigheder

Et ægtepar ønskede efter en ejertid på 3 år og 2 måneder at overdrage 50 % af en ejerlejlighed til deres datter. Den pris, forældrene havde betalt, var 110 % højere end den overdragelsessum, man ønskede godkendt. Skatterådet afviste anmodningen, idet Rådet med henvisning til prisforskellen og den tidsmæssige sammenhæng mellem forældrenes køb og videresalget fandt, at der forelå særlige omstændigheder.

SKM2021.502.SR – særlige omstændigheder

Et ægtepar ønskede efter en ejertid på 2 år og 2 måneder at overdrage 50 % af en ejendom til deres datter. Den pris, forældrene havde betalt ved erhvervelsen, var 57 % højere end den overdragelsessum, man ønskede godkendt. Skatterådet afviste anmodningen, idet Rådet med henvisning til prisforskellen og den tidsmæssige sammenhæng mellem forældrenes køb og videresalget fandt, at der forelå særlige omstændigheder.

SKM2021.494.SR – ikke særlige omstændigheder

En spørger ønskede efter en ejertid på 3 år og 2 måneder at overdrage en ejerlejlighed til sin datter. Den pris, spørgeren havde betalt ved køb fra en uafhængig tredjemand, var 54 % højere end den overdragelsessum, man ønskede godkendt. Skatterådet fandt efter en konkret bedømmelse, at der ikke forelå særlige omstændigheder, hvorfor anmodningen blev godkendt.

Det kan af de ovenstående fire bindende svar udledes, at det efter Skatterådets opfattelse efter en konkret bedømmelse kan anses for en særlig omstændighed, hvis den ejendom, der ønskes overdraget, er erhvervet af forældrene inden for en periode på 2-3 år til en pris, der væsentligt overstiger den overdragelsessum, som ønskes benyttet ved en videreoverdragelse til en søn eller datter.

Det bemærkes til SKM2021.498.SR og SKM2021.494.SR, at ejertiden på 3 år og 2 måneder mellem køb og videresalg umiddelbart var ens i begge afgørelser, men at forskellen mellem salgs- og købspris i SKM2021.498.SR (særlig omstændighed) var 110 % og i SKM2021.494.SR (ikke særlige omstændigheder) var 54 %.

De øvrige bindende svar

I de sager, der har ligget til grund for de otte øvrige bindende svar, har der typisk været tale om ejendomme, som forældrene har ejet i en længere årrække.

Skatterådet har i disse sager, hvor man har godkendt en overdragelsessum, der var fastsat efter +/- 15 %-reglen, generelt udtalt, at det forudsættes, at ejendommen ikke værdiansættes til et højere beløb ved en kreditforeningsbelåning i tilknytning til overdragelsen, ligesom man i flere sager har udtalt, at det forudsættes, at der ikke samtidig med overdragelsen indrømmes væsentlige gaver eller arveforskud til overdragerens andre børn.

Afsluttende bemærkninger

Det er med de seneste bindende svar fra Skatterådet slået fast, at der efter en konkret vurdering kan anses at foreligge særlige omstændigheder, såfremt den ejendom, der ønskes overdraget, er erhvervet inden for en kortere årrække på det frie marked til en pris, der ligger væsentligt over den overdragelsessum, som parterne ønsker at benytte.

Skatterådet har indtil videre alene afvist at godkende en overdragelsessum opgjort efter +/- 15 %-reglen i tilfælde, hvor forældrenes ejertid har udgjort i indtil 3 år og nogle måneder. Det kan derfor ikke med sikkerhed fastslås, hvordan Skatterådet vil forholde sig til et tilfælde, hvor forældrene har ejet ejendommen eller ejerlejligheden i en periode på mere end 3 år.

I de tilfælde, hvor Skatterådet har fundet, at forskellen mellem forældrenes købesum på det frie marked og den værdi, man har ønsket at benytte ved en videreoverdragelse til et barn, har været for stor, har forældrenes købesummer været 57-110 % højere.

Når Skatterådet har godkendt en overdragelsessum fastsat efter +/- 15 %-reglen, har Rådet forudsat, at den pågældende ejendom ikke værdiansættes til et højere beløb i forbindelse med belåning, ligesom man har lagt vægt på, at der ikke gives gaver eller arveforskud til overdragerens andre børn.

Ændring til +/- 20 %-regel

Uafhængigt af Skatterådets ovenfor omtalte bindende svar har Skatteministeriet for nylig offentliggjort cirkulære nr. 9792 af 27. september 2021. I dette cirkulære ophæver man pkt. 2-16 i det hidtidige værdiansættelsescirkulære nr. 185 af 17. november 1982, og indsætter nye pkt. 2-13 heri.

De ændringer i værdiansættelsescirkulæret, der indføres ved ændringscirkulæret fra september 2021, angår i det væsentligste, at +/- 15 %-reglen ændres til en +/- 20 %-regel.

Ændringen træder i kraft den 15. oktober 2021 og har virkning for overdragelser, hvor der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen er meddelt ejeren en vurdering af ejendommen efter ejendomsvurderingslovens §§ 5, 6 eller 11.

Ændringen til en +/- 20 %-regel er altså relevant for de ejendomme, hvor der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen er meddelt ejeren en “ny” vurdering efter ejendomsvurderingsloven.

I ændringscirkulære nr. 9792 af 27. september 2021 knæsætter man endvidere i pkt. 6 i værdiansættelsescirkulæret begrebet ”særlige omstændigheder” – dog uden at angive, hvad disse kan være.