Helårsbolig

Har medarbejderen hel eller delvis fri helårs­bolig til rådighed som personalegode, skal han/hun beskattes af værdien af fri bolig.

Værdien ansættes ud fra boligens markedsleje, hvor der ved værdiansættelsen tages hensyn til eventuel bopæls- og/eller fraflytningspligt. Reglerne gælder, uanset om boligen er beliggende i Danmark eller i udlandet.

Ved værdiansættelsen skelnes der mellem, om boligen er stillet til rådighed for medarbejdere eller hovedaktionærer m.fl. 

Medarbejdere

For medarbejdere svarer den skattepligtige værdi af fri bolig til markedslejen.

Lejer arbejdsgiver den bolig, der stilles til rådighed for medarbejderen, anvendes den af arbejdsgiver betalte leje som beskatningsgrundlag, forudsat at der er tale om et lejeforhold mellem uafhængige parter.

Afholder arbejdsgiveren ikke selv en lejeudgift (fx fordi arbejdsgiveren selv ejer boligen), skal arbejdsgiveren foretage en individuel vurdering af den enkelte boligs udlejningsværdi for at fastsætte markedslejen. Dette kan fx ske ved at se på lejen på andre tilsvarende boliger i området.

Hvis der er tilknyttet en fraflytningspligt til bolig­en i tilfælde af ophør af ansættelsen, gives der ved opgørelsen af markedslejen et nedslag på 10 %. Hvis der er tilknyttet både en bopæls- og fraflytningspligt, og der dermed er tale om en decideret tjenestebolig, udgør nedslaget 30 %. 

Den skattepligtige værdi af sådanne tjenesteboliger må højst udgøre 15 % af medarbejderens faste “pengeløn” – dog minimum 2.000 kr. om måneden. Bemærk, at det ikke er tilstrækkeligt, at arbejdsgiveren og medarbejderen blot aftaler en beboelses- og fraflytningspligt. Det skal være nødvendigt af hensyn til udførelsen af arbejdet.

Betaler arbejdsgiveren foruden den fri bolig også udgifter, der normalt afholdes af lejeren, fx el, vand og/eller varme, skal udgiften hertil beskattes særskilt hos medarbejderen. 

Betaler medarbejderen leje til arbejdsgiveren, fragår egenbetalingen i den skattepligtige værdi af fri bolig.

Hovedaktionærer m.fl. (selskabet ejer boligen)

For hovedaktionærer og personer med væsentlig indflydelse på egen aflønning gælder der særlige regler for beskatning af fri bolig, hvis selskabet ejer den bolig, der stilles til rådighed.

Værdien af en fri helårsbolig beregnes som 5 % af det største beløb af enten anskaffelsessummen, inklusive forbedringer, eller ejendomsværdien pr. 1. januar i året før det relevante indkomstår. Den skattepligtige værdi forhøjes med 5,1 promille af ejendomsværdien op til 9.200.000 kr., og 1,40 % af det beløb, der overstiger 9.200.000 kr., svarende til det beregningsgrundlag for ejendommen, der skulle være anvendt, hvis ejendommen havde været omfattet af reglerne for beregning af ejendomsværdiskat (ejendomsskatteloven).

Beregningsgrundlaget kan skifte fra år til år. Det er aktuelt, hvis ejendommen bliver forbedret, så anskaffelsessummen med tillæg af forbedringsudgifter overstiger ejendomsværdien pr. 1. januar, eller hvis ejendomsværdien stiger så meget, at den kommer til at overstige ejendommens kontante anskaffelsessum.

Landsskatteretten har fastslået, at beregningsgrundlaget er ufravigeligt. Der er derfor ikke mulighed for at anlægge en rimeligheds­betragtning, såfremt beregningsgrundlaget i en konkret situation måtte findes at være uforholdsmæssigt stort i forhold til eksempelvis beliggenhed og/eller ejendommens stand. 

I tilfælde af større udlejningsejendomme med flere lejemål, hvor ejendommen ejes af et selskab, skal den skattepligtige værdi af den del af ejendommen, der anvendes af hovedaktionæren, beregnes på samme skematiske måde som ovenfor.

Bemærk, at hvis ejendommen er anskaffet før den 19. maj 1993, kan selskabet vælge mellem de særlige indgangsværdier, hvorved ”anskaffelsessummen” kan hæves til et højere niveau end den faktiske anskaffelsessum.

Der indgår vedligeholdelsesudgifter i den beregnede værdi af fri bolig. Til gengæld skal hovedaktionæren m.fl. beskattes særskilt, hvis selskabet afholder udgifter til el, vand, varme, rengøring, gartner, fællesantenne eller lignende. Desuden skal ejendomsskatten lægges særskilt til den beregnede værdi af fri bolig, hvis arbejdsgiveren afholder denne udgift.

Værdien af fri bolig nedsættes med eventuelle egenbetalinger foretaget af hovedaktionæren til selskabet vedrørende boligen.

Selskabet, der stiller den fri bolig til rådighed for hovedaktionæren m.fl., skal løbende op­gøre ejendommens kontante anskaffelsessum, inklusive akkumulerede forbedringer. Selskabet kan kun tillægge forbedringsudgifter til ejendom­mens anskaffelsessum ved opgørelse af en senere ejendomsavance, hvis forbedrings­udgifterne også er medregnet i værdien af hoved­aktionærens m.fl. frie helårsbolig.

Hovedaktionærer m.fl. (selskabet lejer boligen af tredjemand)

Har selskabet lejet en bolig af tredjemand til hovedaktionæren, sker der beskatning på baggrund af den faktiske markedsleje og eventuelle forbrugsomkostninger, betalt af Selskabet.

Hovedaktionærer (der ikke er ansat)

Hovedaktionærer, der ikke er ansat af selskab­et, men får stillet fri bolig til rådighed, skal ligeledes beskattes af fri bolig efter de samme regler, som ansatte hovedaktionærer. 

Afhængig af de konkrete omstændigheder kan en hovedaktionær også blive beskattet af fri bolig, hvis boligen stilles til rådighed for personer, virksomheder eller organisationer, som aktionæren har en personlig interesse i. Dette gælder også for hovedaktionærer, der er ansat.

I en afgørelse fra 2022 fandt Østre Landsret således, at to hovedaktionærer skulle beskattes af rådigheden over fri bolig som følge af, at deres selskab havde stillet en ejendom til rådighed for to familiemedlemmer. 

Landmænd og andre, der har bopælspligt på ejendommen 

Landmænd, som driver deres landbrug i selskabsform, og som har bopælspligt på virksomhedens ejendom, er ikke omfattet af de skematiske regler, men skal i stedet beskattes af markedslejen. 

Dette gælder også andre persongrupper, hvor lovgivningen stiller krav om, at de bor på virksomhedens ejendom.

Undtagelsen er begrundet i, at den skærpede beskatning af fri helårsbolig for ansatte hovedaktionærer m.fl. ikke findes rimelig i relation til personer som fx landmænd og andre, der på grund af lovgivningen ikke kan fravælge rådigheden over helårsboligen eller vælge at overtage boligen personligt.

Reglerne om 10 % og 30 % nedslag pga. bopæls- og fraflytningspligt finder ikke anvend­else.

Moms på fri bolig som personalegode

Der er ikke momsfradrag for anskaffelses- og driftsudgifter til bolig for virksomhedens personale og indehaver. Dette gælder også, selvom boligen i et eller andet omfang anvendes i forbindelse med kundemøder og lignende.

Der er ikke momsfradrag for anskaffelses- og driftsudgifter til bolig for virksomhedens personale og indehaver.