Udlejere af helårsboliger bør hvert år genoverveje deres skatteordning for at opnå den mest gunstige beskatning. Med lave renteudgifter kan kapitalafkastordningen være den mest fordelagtige løsning i 2024.
Står du som udlejer af din bolig, er der potentiale for betydelige skattebesparelser i 2024. For mange er virksomhedsordningen det oplagte valg, men hvis dine renteudgifter er lave, kan kapitalafkastordningen være den bedste løsning. Når du udlejer din helårsbolig, betragtes det skattemæssigt som at drive en selvstændig virksomhed, hvilket giver dig valget mellem virksomhedsordningen, kapitalafkastordningen eller beskatning efter de almindelige regler.
“Mange tror, at når man har valgt virksomhedsordningen ved påbegyndelse af udlejning af sin bolig, er man forpligtet til at anvende den fremover. Det er ikke tilfældet, og det er vigtigt at revurdere sin skatteordning hvert år,”
Søren Bech —Skatteekspert hos PwCDette gælder også for udlejning af forældrekøbslejligheder til dine børn. Dog er det normalt ikke fordelagtigt at anvende virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen i disse tilfælde på grund af særlige regler, som ikke gennemgås her. Derfor omfatter den følgende gennemgang kun udlejning til tredjemand.
Høje eller lave renteudgifter
Hvis dine renteudgifter er høje, kan det ofte bedst betale sig at anvende virksomhedsordningen, da denne kan give den største skattebesparelse. Årsagen er, at renteudgifterne trækkes fra i overskuddet ved udlejning og dermed kan give en skattebesparelse på op til ca. 56 % af renteudgifterne.
“Hvert år bør man vurdere, hvad der er mest gunstigt for en selv – med andre ord, hvilken løsning der giver den laveste skat. Hvis renteudgifterne er små, og der er et pænt overskud, kan det være mest optimalt at bruge kapitalafkastordningen i 2024 i stedet for virksomhedsordningen, da kapitalafkastsatsen er fastsat til 4 %. Små renteudgifter taler for at anvende kapitalafkastordningen, men en konkret beregning bør altid foretages,”
Er dine renteudgifter derimod mere beskedne, kan kapitalafkastordningen være en bedre løsning. Ved denne ordning beregnes et kapitalafkast på baggrund af ejendommens anskaffelsessum. Kapitalafkastet modregnes i overskuddet og tillægges din kapitalindkomst, som også inkluderer de faktiske renteudgifter. Det kan være svært at vurdere, hvilken løsning der er bedst, så lad os se på et eksempel.
Et regneeksempel
Ejendommens anskaffelsessum er 4 mio. kr., og renteudgifterne er 80.000 kr. Overskuddet ved udlejning før renter er 160.000 kr. Ejeren af ejendommen er enlig med en lønindkomst på 700.000 kr. og anden negativ kapitalindkomst på 30.000 kr. Gælden i ejendommen er 3 mio. kr., og skattekommunen er Aarhus.
Lad os nu gennemgå de tre alternativer: beskatning efter de almindelige regler, virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen.
| Ordning | De almindelige regler | Virksomhedsordningen | Kapitalafkastordningen |
| Overskud før renter | 160.000 | 160.000 | 160.000 |
| Renteudgifter | - 80.000 | ||
| Kapitalafkast | - 40.000 | - 160.000 | |
| Løn | 700.000 | 700.000 | 700.000 |
| Personlig indkomst før AMB | 860.000 | 740.000 | 700.000 |
| Renteudgifter ved udlejling | - 80.000 | - 80.000 | |
| Anden kapitalindkomst | - 30.000 | - 30.000 | -30.000 |
| Kapitalafkast | 0 | 40.000 | 160.000 |
| Kapitalindkomst | - 110.000 | 10.000 | 50.000 |
| Beregnet skat inkl. AMB, ca. | 331.000 | 300.000 | 292.000 |
Der gælder særlige skatteregler, når virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen anvendes, men disse gennemgås ikke her.
I det ovenstående eksempel ses det tydeligt, at anvendelse af de almindelige regler ikke er gunstigt. Den personlige indkomst er på 860.000 kr., hvilket resulterer i en høj skattebetaling. Anvendelse af kapitalafkastordningen i eksemplet fra 2024 er mest fordelagtigt. Det skyldes, at renteudgifterne ikke er store, og at der er et pænt overskud ved udlejning af boligen. Forskellen mellem anvendelse af virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen udgør ca. 8.000 kr. i mindre skat ved brug af kapitalafkastordningen end ved virksomhedsordningen.
“Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at hvis man tidligere har opsparet overskud i virksomhedsordningen og betalt aconto-skat, vil der være en merskat til betaling, hvis man skifter til en anden ordning. Derfor bør man hvert år lave en beregning for at afgøre, hvilken skatteordning der er mest fordelagtig, eventuelt i samråd med en rådgiver,”
Søren Bech —Skatteekspert hos PwCFå seneste nyt fra PwC
Vær på forkant med nye tiltag og tendenser i erhvervslivet. Du bliver også inviteret til agendasættende events, hvor vi sammen får ny viden, perspektiver og relationer.
Publikationer og udgivelser
Seneste publikationer, analyser og undersøgelser om emner som skat, regnskab, IFRS, revision, moms, told og afgifter.
